Pojem „pacht“ patří zřejmě k nejčastěji užívaným slovům v souvislosti s novým občanským zákoníkem.

Působí podivně, s nádechem archaičnosti a snad i z toho důvodu se stává snadným terčem těch, kteří říkají, že nový občanský zákoník není srozumitelný a moderní.

Podíváme-li se však na institut pachtu bez předsudků, zjistíme, že jeho zakotvení má své rozumné zdůvodnění.

Pronájem restaurace? Ale kdeže, pacht se vyskytuje i dnes

Samozřejmě, že i dnes známe pachty, byť jim tak neříkáme. Pronajme-li si podle dosavadní právní úpravy zemědělec pozemek k tomu, aby na něm hospodařil nebo pronajme-li si hospodský zařízenou restauraci, aby v ní zaháněl hlad a žízeň svých hostí, říkáme tomu dnes sice nájem, i když o nájem vlastně nejde.

Nájem totiž spočívá toliko v užívání věci. Požívám-li věc (beru-li z ní plody a užitky), jde o pacht.

Tak je tomu nejen ve všech starších zákonících, ale tak je tomu i v moderních právních úpravách jiných států, které své občanské zákoníky přijaly v uplynulých patnácti letech.

Shrneme-li to, pak pro odlišení nájmu od pachtu hovoří především rozdílná hospodářská funkce obou institutů.

Nájem směřuje pouze k užívání (s omezenou možností brát z věci i užitky pro svoji potřebu), kdežto pacht je směřován k požívání, přičemž se předpokládá aktivní činnost pachtýře k tomu, aby dosáhl určitého výnosu, který mu následně celý připadá. Z toho též vyplývá, že předmětem pachtu může být pouze věc, která je schopná takový užitek přinášet.

To, zda se jedná o nájem nebo pacht, určujeme dle hospodářského účelu závazku: k čemu směřuje vůle smluvních stran.

Přenechá-li se k užívání pro podnikatelskou činnost určitý prostor, zpravidla půjde o nájem. Přenechá-li se však prostor s inventářem a zařízený (např. restaurace), spíše půjde o pacht. Standardním pachtem je přenechání k požívání zemědělského nebo lesního pozemku, či obchodního závodu. Naopak, přenechám-li pozemek jinému k tomu, aby si na něj umístil billboard, půjde o nájem.

Pacht končí jinak než nájem

Pacht obsahuje několik zvláštních pravidel. A pokud něco neřeší, použije se podpůrně právní úprava nájmu.

Je vidět, že i nadále si oba instituty zůstávají blízké, byť na rozdíly je třeba upozornit.

Odlišnosti se týkají třeba skončení pachtu. Není-li mezi stranami jiného ujednání, lze pacht ujednaný na dobu neurčitou vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Období pachtovního roku se stanoví vyvratitelnou domněnkou (strany si tedy mohou ujednat jiné určení): má se za to, že u zemědělského pachtu je pachtovní rok období od 1. října do 30. září následujícího roku, u ostatních pachtů jde o kalendářní rok.

Zvláštní pravidla se týkají případů, kdy je věc propachtována s inventářem. Inventář může tvořit nejen vnitřní zařízení určitých prostor, ale i zvířata.

Pachtýř má povinnost zachovávat jednotlivé kusy inventáře a o zvířata musí pečovat jako řádný hospodář. Zničí-li se něco z inventáře nebo opotřebí-li se do té míry, že to nelze dále užívat, musí propachtovatel inventář obnovit (pokud se zničení či jiná škoda věci z inventáře nepřičítá pachtýři). Samozřejmě lze dohodnout, že věc z inventáře má nahradit vždy pachtýř.

Zemědělský pacht

Speciálně je pamatováno i na zemědělský pacht, což je situace, kdy je propachtován zemědělský nebo lesnický pozemek. Důležité je pravidlo délce pachtu. Je-li totiž zemědělský pacht ujednán na dobu delší než dva roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou.

Stranám toto pravidlo nebrání dokázat opak, ale s ohledem na to, že nemají v ruce smlouvu v písemné formě, může být jejich důkazní pozice složitá.

S ohledem na to, že se při zemědělském pachtu počítá s ročním úrodným cyklem, stanoví se, že pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní době; to dává oběma stranám dostatečně dlouhý čas k tomu, aby své zájmy zajistily jinak. Opět jim však nic nebrání v tom, aby se dohodly na kratší či delší výpovědní době.

Pokud je pacht ujednán na určitou dobu, mohou jej strany vypovědět pouze z důvodů, které si ujednají. Když si žádné důvody neujednají (nebo si neujednají, že lze pacht vypovědět i bez důvodu), jsou možnosti ukončení pachtu omezené. Zákoník tu dává právo ukončit pacht pachtýři, který se ze zdravotních důvodů stane nezpůsobilým na pozemku hospodařit: má právo vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době (ať byl pacht ujednán na dobu určitou či neurčitou).

Nakonec je třeba poukázat na přechodná ustanovení. Nájemní vztahy, které vznikly před 1. 1. 2014 a které mají existovat i za účinnosti nového zákoníku a které podle svého obsahu jsou pachty, se až do svého zániku řídí starou (tedy dosavadní) právní úpravou a nový občanský zákoník se jich netýká (kromě změny označení).

Chcete číst dál?

Ještě na vás čeká 0 % článku. S předplatným HN můžete začít číst bez omezení a získáte plno dalších výhod!

Máte již předplatné? Přihlaste se.

Nebo si kupte jen tento článek za 19 Kč.

Nákup jednoho článku

Vyberte si způsob platby

Platba kartou
 Rychlá online platba

Zpracování osobních údajů a obchodní sdělení

Pokračováním v nákupu beru na vědomí, že mé osobní údaje budou zpracovány dle Zásad ochrany osobních a dalších zpracovávaných údajů, a souhlasím se Všeobecnými obchodními podmínkami vydavatelství Economia, a.s.

Nepřeji si dostávat obchodní sdělení týkající se objednaných či obdobných produktů společnosti Economia, a.s. »

Zaškrtnutím políčka přijdete o možnost získávat informace, které přímo souvisí s vámi objednaným produktem. Mezi tyto informace může patřit například: odkaz na stažení mobilní aplikace, aktivační kód pro přístup k audioverzi vybraného obsahu, informace o produktových novinkách a změnách, možnost vyjádřit se ke kvalitě našich produktů a další praktické informace a zajímavé nabídky.

KOUPIT ČLÁNEK
Čekejte Připravujeme platbu, vyčkejte prosím.
Pozor Platbu nelze provést. Opakujte prosím akci později.

Zadejte e-mailovou adresu

Na e-mailovou adresu vám pošleme potvrzení o platbě. Zároveň vám založíme uživatelský účet, abyste si článek mohli po přihlášení kdykoliv přečíst.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet. Přihlaste se.

Jste přihlášen jako

Na e-mailovou adresu vám pošleme potvrzení o platbě.