Stavba jako předmět díla

Nejedná se však o nic komplikovaného nebo nepochopitelného. Právem stavby se v zásadě nerozumí nic jiného než právo stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu.

Právo stavby bude v katastru

Z principu věci se jedná o věcné právo, které vázne na konkrétním pozemku a bude se zapisovat do katastru nemovitostí.

Vlastní stavba ovšem nebude mít žádnou chimérickou podobu, ale bude se jednat o konkrétní hmotnou věc (budovu nebo jinou technickou konstrukci), tak jak ji známe dosud.

Vzhledem k tomu, že bude ze zákona součástí uvedeného práva stavby, bude se i na ni pohlížet jako na nemovitost. A tím veškeré nejasnosti končí.

Jediný zásadní praktický rozdíl oproti stávající situaci tkví v tom, že vlastnictví ke stavbě nebude možné nabývat samostatně, ale vždy jen v návaznosti na vlastnictví pozemku, jehož bude stavba součástí.

Pokud je tedy stavba nemovitá věc, která vznikla jako výsledek konkrétních stavebních prací, které vedly k jejímu zhotovení, pak je zcela jistě plně způsobilá být předmětem smlouvy o dílo.

Obecně se dílem podle nového občanského zákoníku rozumí zhotovení, údržba, oprava nebo úprava věci nebo činnost s jiným výsledkem (nehmotné dílo), přičemž se výslovně stanoví, že zhotovení, údržba, oprava a úprava stavby nebo její části je dílem vždy.

Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje na svůj náklad a nebezpečí provést pro objednatele sjednané dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit za jeho zhotovení dohodnutou cenu.

Pokud je předmětem díla stavba, pak se na úpravu smlouvy o dílo použijí obecná zákonná ustanovení s tím, že nový občanský zákoník dále speciálně upravuje jistá specifika týkající se výstavby. Jedná se zejména o provádění kontroly stavebních prací či odpovědnost za vady.

V zásadě platí, že zhotovuje-li se stavba na objednávku, pak je to zhotovitel, kdo nese nebezpečí škody nebo zničení stavby až do jejího předání.

Smlouva může nicméně stanovit, že objednatel je oprávněn kontrolovat předmět díla na určitém stupni jeho provádění.

V takovém případě jej zhotovitel pozve ke kontrole, přičemž nepozve-li jej včas nebo pozve-li jej ve zřejmě nevhodné době, umožní objednateli dodatečnou kontrolu a hradí náklady s tím spojené.

Pokud se však objednatel ke kontrole nedostaví, ač byl na ni řádně pozván, je zhotovitel oprávněn pokračovat v provádění díla.

Ojedinělé drobné vady nevadí

Cenu díla lze sjednat pevnou částkou nebo odkazem na rozpočet. Pokud je cena provedení stavby určena s odkazem na skutečný rozsah práce a její hodnotu nebo na hodnotu použitých věcí a výši dalších nákladů, je zhotovitel povinen na žádost objednatele vyúčtovat dosavadní postup prací, jakož i dosud vynaložené náklady.

Pokud vyjde při provádění díla najevo, že pro skryté překážky v místě, kde má být stavba provedena, stavbu provést nelze, nebo ji nelze provést dohodnutým způsobem, je zhotovitel povinen o tom informovat objednatele a navrhnout mu změnu díla.

Do doby, než se strany o změně díla dohodnou, je zhotovitel oprávněn stavební práce přerušit. Pokud se však strany na změně smlouvy v přiměřené lhůtě nedohodnou, je kterákoliv z nich oprávněna od smlouvy odstoupit.

Zhotovitel má právo na cenu za dosud provedenou část díla jen tehdy, pokud překážku nemohl při vynaložení potřebné péče odhalit.

Zákon nově výslovně stanoví, že objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují.

Tím se rozšiřuje obecné zákonné ustanovení, podle kterého je objednatel povinen dílo převzít dílo s výhradami nebo bez výhrad.

Vady stavby - pozor na skryté vady

Co se týče vad díla, speciálně u staveb se zavádí nemožnost dovolat se práva ze skrytých vad stavby, její projektové dokumentace či jiných obdobných plnění, pokud existenci takové vady objednatel neoznámil zhotoviteli bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby.

Tato nemožnost je ovšem podmíněna tím, že zhotovitel namítne, že právo nebylo uplatněno včas. Strany si mohou ujednat zkrácení uvedené pětileté doby, pokud jsou silově vyrovnány. K uvedenému zkrácení se nepřihlédne, pokud je objednatel stranou slabší.

V případě vadného plnění je zhotovitel zavázán společně a nerozdílně se svým poddodavatelem, dodavatelem stavební dokumentace a tím, kdo prováděl dozor nad stavbou, ledaže prokáže, že vadu stavby nezpůsobilo selhání dozoru.

Sám zhotovitel se může zprostit odpovědnosti za vady stavby, pokud prokáže, že vadu způsobila jen chyba ve stavební dokumentaci nebo selhání dozoru nad stavbou.

Jak vyplývá z výše uvedeného, nový občanský zákoník nepředkládá ucelenou úpravu problematiky týkající se stavebních prací a zhotovení stavby na objednávku a příslušnou regulaci je potřeba hledat jak v obecných ustanoveních smlouvy o dílo a kupní smlouvy, tak ve speciálních ustanoveních pojednávajících o stavbě jako předmětu díla.

Tento článek vznikl díky spolupráci s odborným měsíčníkem